门窗成本控制房AG体育企不能当甩手掌柜
栏目:行业资讯 发布时间:2023-05-08
 AG体育地产无效成本,一方面来源于成本投入和产出不成正比,对地产营销没有产生有效溢价的成本;另一方面来源于地产管控过程中的各种成本浪费,比如图纸的错漏空缺,比如处理投诉事件的人员、费用投入成本;  还有一种就是地产管理人员的认知无效成本,即认知偏差导致的无效成本浪费,举个例子来说:地产平均管控能级为80分,这个企业可以做到70分的水准,那么这个企业就存在着10分无效成本浪费,这种无效成本很难被

  AG体育地产无效成本,一方面来源于成本投入和产出不成正比,对地产营销没有产生有效溢价的成本;另一方面来源于地产管控过程中的各种成本浪费,比如图纸的错漏空缺,比如处理投诉事件的人员、费用投入成本;

  还有一种就是地产管理人员的认知无效成本,即认知偏差导致的无效成本浪费,举个例子来说:地产平均管控能级为80分,这个企业可以做到70分的水准,那么这个企业就存在着10分无效成本浪费,这种无效成本很难被发现,因为对于绝大部门置身其中的人来说,发现自己问题比看到别人毛病困难的多。戳我,消除浪费,让无效成本“归零”

  门窗工程,显然可以认为是地产“认知无效成本”的典型。门窗工程的四重界,最高一层:门窗规划阶段,从规划阶段介入门窗工程,基于设计、成本、施工、客户功能使用等全过程手段管控,属于精细化设计及设计前置管控的手段。

  下一层境界:门窗优化阶段,开发商委托门窗单位进行深化或委托专业单位进行设计,开发商从成本角度、实用性角度进行控制,属于门窗管控的”后置性“管控手段。

  再下一层境界:门窗深化阶段,开发商委托门窗单位进行深化,图纸包括门窗立面平面牵引图和门窗大样图,满足招标要求,图纸深度以施工角度介入居多,图纸深度、规范掌控性及后续实用性较差,精细化设计要求略差。最低一层境界:

  门窗自由化阶段,直接引用建筑设计院门窗图纸进行招标,开发商没有任何管控手段,图纸满足规范要求,图纸深度和后续实用性较差,不满足精细化设计要求。

  每一层境界都有开发商身居其中,自上一层境界看下一层境界,都可以发现”认知无效成本“带来的大量成本浪费。门窗工程,是一个集设计、施工、运营多位一体的行业,绝大部分开发商对门窗成本的控制就停留在第二、三层境界,无论如何,门窗工程的重要性一直存在,无论你控制它还是不控制它。

  1980~1981年,根据各地区住宅(4个单元6层楼,体形系数为0.3左右建筑物),经过统计分析,线性处理后的耗热量指标定义为基准水准,此时认为能耗指标为100%。

  1986年,在基准水准上降低30%确定的耗热性指标定义为30%节能标准。

  1995年,在30%节能标准上继续降低30%的能耗,即50%,此时定义为50节能标准。

  65节能标准上即在95年50%节能标准上,继续降低30%的能耗,即65%。

  以山东省为例,针对不同的节能设计标准,对门窗的选用参数及价格进行对比分析(详表2)。总体上,节能标准60%、75%、超低能耗之间的外窗单价依次提高约30%、400%及以上。

  (1)由65节能提高到75节能设计标准,外窗单方造价提高约30%,建安成本提高0.8%左右;

  (2)由75节能提高到超低能耗建筑,外窗单方造价提高约400%及以上,建安成本提高10%以上。

  原设计:《西安市居住建筑节能设计标准》DBJ61-44-2007标准中楼层≥6层为例,按照绿建二星来看的话,外窗传热系数的限值是2.52。那么根据陕西省工程建设标准《居住建筑节能设计标准》DBJ61-65-2011表F.0.1  外窗的传热系数中的对应值来看。如果做铝合金外窗的线mmLow-E(在线mm的中空玻璃。K值是2.5。

  《西安市居住建筑节能设计标准》DBJ61-164-2019标准中0.30<窗墙面积比≤0.50,楼层≥4层为例,按照绿建二星来看的话,外窗传热系数的限值是1.80。那么根据表C.0.4-1常用外窗热工性能中的对应值来看。如果做铝合金外窗的话,需要配置隔热条宽度≥20mm的断桥铝合金,玻璃需要配置5mmLow-E+12A+6mm+12A+5mm的中空玻璃,由于玻璃总厚度是40mm,根据《铝合金门窗工程技术规范》JGJ214 2010 表5.3.2-2中空玻璃最小安装尺寸  中规定中空玻璃采用密封胶装配时前、后余隙为5mm。也就是说需要65系列以上的断桥铝合金型材配三玻两腔low-e玻璃。K值是1.76。

  按照老标准K值2.5来设计的话,每樘窗的型材及玻璃成本是606.68元。

  按照新标准K值1.76来设计的话,每樘窗的型材及玻璃成本是855.57元

  1.断桥铝型材由55系列变成65系列,型材米重发生变化,每樘窗断桥铝型材含量增加2.5kg;

  2.断桥铝合金型材由55系列变成65系列后,隔热条由原来的14.8mm变成20mm。每kg型材单价需要增加2.4元;

  门窗标注随着节能设计越来越高,但是对于业主关注度较为敏感的部位依然需要成本投放,对于业主敏感的部位依然讲究“成本约束”。

  ① 铝合金采用粉末喷涂工艺,室内部分粉末喷涂涂料增加金属粉,可提高型材面层金属质感或覆膜。

  对于有隔音要求或遮阳要求的部位,可重点提高玻璃配置。隔音要求高时,可采用夹胶中空玻璃或采用三玻玻璃或提高空气层厚度,对于有遮阳要求的可以采用low-e玻璃。

  。根据楼盘档次或者营销需求,增加增加儿童锁,低层门窗可采用防翘五金-蘑菇头锁点;内开内倒窗,微通风设计。

  公用区域使用普通塑钢窗,或者根据当地要求采用推拉窗;楼梯间满足最低的通风要求即可,较少门窗开启数量。

  对于有隔音要求或遮阳要求的部位,可重点提高玻璃配置、腔体数量。隔音要求高时,可采用夹胶中空玻璃或采用三玻玻璃或提高空气层厚度,对于有遮阳要求的可以采用low-e玻璃。

  (2) 有框门玻璃、无框门窗玻璃(无框门窗玻璃公称厚度不小于12mm);

  安全玻璃:是指符合现行国家标准的钢化玻璃、夹层玻璃及由钢化玻璃或夹层玻璃组合加工而成的其他玻璃制品,如

  5mm玻璃与6mm 玻璃传热系数差别很小,设计时5mm 玻璃组成的不同品种和规格的外窗可参考6mm 玻璃的外窗热工参数选用。